中小房企流血上市:大发地产净负债率270%,美地置业破发
2018-10-11 16:41:12   来源:腾讯财经   评论:0 点击:

  文|市界 李夏

  编|山海关

  房产界可谓寒冬已至。连行业标杆万科都喊出“活下去”,部分中小房企更是不惜流血上市以应对凛冬。

  10月11日,大发地产成功登陆港交所。此前,大发地产宣布拟发售2亿股股份,包括2000万股香港发售及1.8亿股国际发售,配售招股价区间为3.28-4.98港元,最终定价4.20港元。

  上市前夕,大发地产在交易场暗盘收报4.17港元,较招股价下跌0.7%。10月11日开盘价为4.20港元,截至11时,股价未有变动。

  而同一日美的置业也在港交所敲锣上市,开盘报16.6港元,低于招股价17港元;截至11时,报15.9港元,下跌6.47%。

  从7亿到46亿元

  今年4月,大发地产向港交所提交招股文件谋求上市。

  发迹于温州的大发地产,是植根于长三角地区,专注住宅物业项目开发及销售的中小型房企商。其代表性楼盘有上海凯润金城和大发融悦华庭。

  招股说明书显示,大发地产在2015至2017财年,总收入从约7亿元上升至约46亿元,年复合增长率158%。2017年,大发地产营业收入同比增长548.5%,2018年前4月收入达到9亿元。另外,其毛利率在2015至2017财年分别约16%、17%及14% ,2018年首4月则增长到约30%。

  这背后是2017年度公司交付面积增长了2倍,以及三、四线城市房价提升。2015至2017年,大发地产销售物业的平均售价分别为4277元/平米、4613元/平米,以及14130元/平米。中指院数据也显示,大发地产2017年合约销售金额为110亿元,位列行业第136位。

  净杠杆比率约235%

  安信国际10月3日发布对大发地产IPO的研究报告,其结论显示,大发地产IPO评级为4级(10级为最高级),其中,公司营运、行业前景、招股估值、 市场情绪均为1级。

  研报称,截至2018年4月,大发地产的净杠杆比率约235%,假设下限招股定价,全球发售完成后的净杠杆比率约150% 。报告对此做了风险提示,即使全球发售完成后的净杠杆比率会降低,但仍高于同业的 88%,在资金链紧张的情况下压力较大。

  一位房地产业内人士告诉市界,像大发地产这样的中小型发展商,没有太强的融资能力,这样高的净杠杆比率,在企业资金紧张的情况下,风险很大。

  评级报告也提到,虽然大发地产拥有专业及经验丰富的核心管理层,同时深耕长三角地区受益于地区较强的经济增长,但以销售规模来说,公司属中小型发展商,未来在融资上较其他大型开发商更困难。另外,中小型开发商的盈利波动性亦较大。

  土地储备匮乏

  公开资料显示,截至2018年6月,大发地产拥有土储总面积224万平方米,总货值约300亿元,其中上海土储约140万平方米,估计货值约60亿元。此外,浙江温州及安徽安庆亦是公司重要的发展城市, 土储面积分别约40万及60万平方米,估计货值分别约60亿元及50亿元。

  毫无疑问,目前大发地产土地储备主要位于上海、南京、宁波、温州等长江三角洲地区核心城市。截至2018年6月30日,5个项目位于上海,24个项目位于江苏省、安徽省及浙江省,包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。

  对此,安信国际在研报中提示称,大发地产土储均集中在三、四线城市,价格及销售波动较大。

  此外,从日前大发地产新上线的官网可以看出,其页面十分简约,这也充分暴露了大发地产项目、土储极度匮乏的特点。

  大发地产的经营性现金流和负债情况同样令人堪忧。财报显示,2015年和2016年,经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元,2017年则骤降为-23.93亿元。

  此外,同期银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元,其中,2017年贷款额增长84%;净资产负债率达269.8%,同比增长119.8%;融资成本也由3.59亿元增长至4.76亿元。

  据媒体报道,2018年2月,原世茂执行董事廖鲁江加入大发地产,担任首席执行官,准备加速大发地产在全国化布局以丰富土储,同时提升运营效率。

  而大发地产在2018年上半年房企寒冬的背景下仍保持了高速增长,2018年前4月收益同比增加897.2%。

  筹资仅8.45亿港元

  此次大发地产上市筹资仅8.45亿港元,可以说是今年赴港上市房企中的最低值。相比之下,美的置业上市宣布最多募资44.51亿港元,数值为大发地产募资的5倍。

  有媒体报道,大发地产融资后,将拿出约60%或4.36亿港元用作开发现有物业项目即大发融悦东方(芜湖)与凯泽锦园的建设成本;约30%或2.18亿港元用于偿还一家资产管理公司的两年期借贷人民币5.3亿元的大部分;约10%或7260万港元用作一般营运资金用途。

  一直以来,借用高杠杆是房企实现快速扩张的重要手段,然而当行业遭遇严厉调控、融资环境收紧,布局单一、融资渠道受限的中小房企则最先面临生存危机。因此,像大发地产这样的中小房企普遍面临负债率高、规模扩张诉求强烈,都急需资金“救命”活下去。

  在这样严峻的形势下,2018年以来,有近10家内地房企申请在港交所上市,包括弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团等。其中,南京的弘阳地产已经成功登陆港股,而10月11日大发地产、美的置业同时上市。

  明源地产研究院院长刘策曾在接受媒体采访时表示,从企业的发展角度看,单纯通过银行贷款等方式难以大规模融资,而更多是需要借助资本市场的力量。企业积极赴港上市,也是希望通过上市来扩大融资渠道。

  插上资本翅膀的大发地产,能在“寒冬”保持腾飞吗?

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